Revue de presse: la loi Duflot

Comprendre la Loi Duflot II ou loi ALUR

Depuis le mardi 10 septembre 2013, le projet de loi sur le logement, appelé Loi Duflot II ou encore ALUR (accès au logement et à un urbanisme rénové), est débattu devant l’Assemblée Nationale. Certains articles ont déjà été adoptés. Quel est le contenu de cette loi, quels sont les arguments de ses opposants et partisans ?

Le contenu de la loi Duflot

Du projet de loi de 174 pages [1] peuvent être extraites plusieurs mesures clés selon Libération [2] :

• L’encadrement des loyers : cette mesure concerne les villes de plus de 50 000 habitants et un marché « tendu ». Dans ces villes, les loyers ne pourront pas dépasser 120% du loyer médian. Ce loyer médian sera relevé par l’observatoire local des loyers. De même, si le loyer est inférieur de 30% au loyer médian, le propriétaire pourra demander une hausse. En cas de constatation d’un dépassement, un recours juridique sera possible.
• La garantie universelle des loyers : Cet aspect de la loi a pour objectif de protéger les bailleurs face aux impayés. C’est, toujours selon Libération, « l’innovation la plus importante de la Loi Duflot ». Elle est comparée à une « sécurité sociale » du logement. Lorsqu’un locataire, de bonne foi, rencontre des difficultés de paiement (en raison par exemple de maladie, chômage, séparation), un fonds public financé par des cotisations des locataires et des propriétaires pourra intervenir.
• La baisse des frais d’agence : Seuls pourront être facturés au locataire la moitié des frais liés à la rédaction du bail et à l’état des lieux. Ces deux actions verront leur prix plafonné.
• Simplification de l’accès au logement social : Les demandes de logement sociaux seront centralisés : un dossier unique sera à remplir quel que soit le nombre de département demandé et les bailleurs et réservataires concernés.
• Encadrement des marchands de liste : Les marchands de liste ne pourront proposer que des logements dont ils ont l’exclusivité. Cela a pour objectif d’éviter que les consommateurs paient pour des coordonnées de biens qui ont pu être loués ou vendus par ailleurs.

Les arguments d’opposition à la loi

Plusieurs parties prenantes concernées par ce texte de loi ont marqué rapidement leur opposition :

• Les agents immobiliers se sont dès le mois de juin mobilisés contre l’encadrement des loyers en menaçant d’en bloquer l’application [3]. Certains ont ainsi stoppé la remontée des prix locatifs vers les observatoires. Ils justifient leur position pas tant par le contenu du Projet de Loi que par les relations générales qu’ils entretiennent avec la Ministre.
• Les propriétaires bailleurs : le titre de l’article du Figaro, « Cécile Duflot part en guerre contre les propriétaires » [4] illustre bien le sentiment des propriétaires face à cette loi. Selon cet article, le texte comporte de « nombreuses dispositions très défavorables aux bailleurs, petits ou gros ». Sont ainsi essentiellement ciblées les mesures d’encadrement des loyers et de cotisations pour la participation au fond de garantie des loyers. Sur ce dernier point, ce n’est pas le mécanisme en lui-même qui est dénigré mais bien son financement [5] Ces pertes financières pourraient amener certains bailleurs à renoncer à la location de leur(s) bien(s).
• L’opposition politique : l’UMP se fait l’écho des inquiétudes énoncées ci-dessus. Deux de ses députés ont appelé les maires à manifester devant l’Assemblée Nationale contre ce projet qui va contribuer à la « mort des communes rurales » [6]. L’opposition a aussi exprimé par la voix de Nathalie Kosciusko-Morizet le regret que le texte « Le projet de loi Duflot ne contient aucune mesure qui tendrait à favoriser la construction et l’accès au logement en zone très tendue » [7]. Enfin, ils mettent en avant le fait que le système de garantie universelle des loyers va avoir un fort coût pour l’Etat tout en faisant courir un risque de déresponsabilisation des locataires. A noter que cet argument a été également exprimé par un député socialiste.
• Les assureurs : La mise en place du fonds de garantie sur les loyers privera les assureurs d’une partie importante de leur activité. Une quinzaine d’assureurs privés dépendraient même totalement de cette activité [8].
• Les associations de consommateurs : Elles regrettent que le texte n’aille pas assez loin dans certains domaines. Elles arguent notamment que l’établissement d’un état des lieux devrait être à la seule charge du propriétaire puisqu’il ne bénéficie pas au locataire [2]. De même, le collectif « Jeudi Noir » souhaiterait que dans certaines zones, le plafonnement du loyer soit à 110% au lieu de 120% [8].

Les arguments en soutien à la loi

La majorité parlementaire soutient ce texte et avance des arguments pour le défendre, notamment en ce qui concerne les deux mesures phares de la loi, l’encadrement des loyers et la création d’une garantie universelle des loyers

• L’encadrement des loyers : Dans une interview sur France Info, reprise par le JDD [8], Cécile Duflot a affirmé que « l’encadrement des loyers, c’est simplement dire que le logement n’est pas un bien comme un autre : on ne peut pas s’en passer. Il faut remettre de la régulation dans ce secteur. On ne peut pas accepter que les loyers n’aient pas de comparaison avec le niveau des revenus » [8]. Dans ce même article, le directeur du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet rejoint ce point de vue en affirmant que ce projet de loi pourrait permettre de rééquilibrer les relations entre locataire et propriétaire.
• La garantie universelle des loyers : Selon la Ministre, toujours reprise par le JDD [8], ce mécanisme servira autant le propriétaire que le locataire et devrait également permettre de limiter les expulsions.

Articles de référence :

[1] http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/Projet_de_loi_Alur-2.pdf
[2] http://www.liberation.fr/societe/2013/09/09/reperes_930648
[3] http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2013/06/21/les-agents-immobiliers-s-elevent-contre-l-encadrement-des-loyers_3434109_1306281.html
[4] http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/09/08/05002-20130908ARTFIG00128-cecile-duflot-part-en-guerre-contre-les-proprietaires.php
[5] http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/09/10/05002-20130910ARTFIG00501-la-garantie-universelle-des-loyers-fait-l-unanimite-contre-elle.php
[6] http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2013/09/06/97002-20130906FILWWW00391-loi-duflot-les-maires-appeles-a-manifester.php
[7] http://www.loi-duflot.fr/lois-en-cours/2013-09/projet-de-loi-duflot-lopposition-ajoute-son-grain-de-sel/
[8] http://www.lejdd.fr/Societe/Actualite/Logement-pour-ou-contre-le-projet-de-loi-Duflot-628109